乌兹别克斯坦房地产价格上涨是否可持续？

近期，乌兹别克斯坦首都塔什干房地产价格持续上涨，房屋租金随着各种因素突破了长期价格区间，本次上涨是否可持续，短期看大概率会保持这种趋势，长期来看仍然会产生波动。原因在于，此次上涨主要来源于短期进入房地产市场的资金和人流量，房地产的属性十分复杂，除了保障社会民生的居住需求以外，还具备金融属性，虽然流动性差是它的缺点，但也是它的优点，更是它的弱点，因为变现能力可以降低进出市场的周期，以下我们从乌兹别克斯坦的经济动力、人口流量和俄乌冲突三方面继续探讨该国房价是否会持续上涨。

中亚地区的房地产价格最高的国家并不是乌兹别克斯坦的塔什干，而是位于哈萨克斯坦的阿拉木图，平均价格达到了约人民币8000-10000每平米，而哈萨克斯坦的经济实力要比乌兹别克斯坦更强，从综合GDP来看，哈国是乌国的三倍，那我们在看乌首都塔什干的平均房价只有约人民币4000-5000每平米之间，对比下来只有阿拉木图的一半，随着乌国经济发展速度的加快，加上3500万的人口规模，后期市场对房屋市场必定好于哈萨克斯坦，因此，经济才是保证乌兹别克斯坦房地产价格长期上涨的基础，而不是短期的波动因素。

乌兹别克斯坦为加快经济发展已调整了与人口流动相关的户籍政策，大量周边城市人口将在未来不断进入核心城市，类似于中国的城市化进程，而城市化的必然结果就是房地产市场的扩大和价格上涨，该国还可以通过房地产产业增加财政收入，因此，人口数量也是决定塔什干这类乌国城市房地产价格长期的动力，但风险在于当房地产业不能大量吸纳劳动力，如果再没有产业支持，人均收入无法增加，房地产也将失去增长动力，后期还要看乌国会在哪些产业上吸收劳动力、提高收入，从而带动房地产市场的高速增长。

持续了将近一个多月的俄乌问题，已让部分俄罗斯群体选择到周边国家避险，目的是希望将手中的资产转化成可维持或持续增长的其它资产，同时，要求该资产所在国的政治、经济相对稳定，而中亚除了哈萨克斯坦以外，还有乌兹别克斯坦可以选择，但哈国去年出现过社会问题，这让人对该国的安全性产生怀疑，此时乌国便成了最佳选择；此外，乌国是中亚最大对俄劳务输出国，由于货币贬值及俄罗斯国内经济下滑导致大量劳务人员回到国内，瞬间对塔什干的居住市场产生冲击，随着问题的消失，俄罗斯经济恢复，这部分流动性也将再次出现变化，大概率会回归到原点，这一风险也将再次引发乌国房地产价格和租赁市场的波动。

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