关于乌兹别克斯坦土地与房屋的投资风险分析

从2019年开始，乌兹别克斯坦对全球109个国家的公民开放了房地产买卖市场，并承诺在乌兹别克斯坦购买一定金额的房产，即可获得乌兹别克斯坦长期居留许可，由此，政府还专门提供了一个针对国外自然人和企业法人的房屋买卖网站，以便让位于国外的买家快速了解当地的房地产情况。

乌兹别克斯坦此举的目的在于进一步刺激经济发展，吸引更多国外投资者进入，增加流动性。随着乌兹别克斯经济几年来的高速增长，位于中心城市的房地产价格也在上涨，比如2018年的房产价格高点；另外，乌兹别克斯坦正在积极加速经济结构的私有化，无论在企业领域，还是个人领域，对于财产的私有化过程已成趋势，当地政府通过立法保护私有财产的安全和权利；其次，乌兹别克斯坦鼓励发展旅游业，对全球多数国家实行了免签政策，大量旅客进入乌国旅游，2018年访乌的游客达到了500万人次，预计2025年将达到900万人，无论是出于看好当地经济的投资型购房者，还是长期自住型购房者，或者是以经营、租赁为目的的购房者，都极大刺激当地房地产市场的需求，带动当地经济增长。

目前，乌兹别克斯坦各地区对获得永久居留许可的房产购入金额有具体规定，比如塔什干州要求房产价值在40万美元（人民币约250万），撒马尔汗、布哈拉、安集延、费尔干纳和纳曼等州地区要求在20万美元（人民币约120万），其它州要求在10万美元（人民币约65万）即可获得当地永久居留许可。

无论出于何种目的，在购入乌兹别克斯坦房产之前，必须要对当地房地产市场实地考察与了解，对房产所在位置、环境和未来成长空间进行评估，以判断现有价格是否值得交易，就拿首都塔什干为例，目前新房平均价格在1000到1200美元每平方米，市区二手房价格在700-1000美元每平方米，高端住宅小区或别墅价格超过了2000美元每平方米，此价格水平也是在2018年房产最高点回落后的价格，未来必定还会发生波动，至于是涨，还是跌，取决于当地经济与政策的变化。

另外，首都塔什干住宅与写字楼的租赁价格差别较大，普通住宅每月租金因位置与装修条件、房屋年限不同，价格也有较大差距，比如有些是砖结构、有些是混凝土结构，价格中位数在300-1500美元每月左右，远郊地区或城市角落区域则会偏低，这对于当地月收入不高的消费群体来说也是一笔不低的生活成本；在说写字楼租金，一般较高端的在15-30美元每平方米每月，按100平米计算，相当于每月1万到2万人民币的租金标准，已达到了我国一二线城市的水平，因此，通过租售比可衡量出乌兹别克斯坦房地产投资的收益与风险所在。

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